Investissement locatif en Thaïlande
On désigne par « investissement locatif » un placement qui doit permettre de capitaliser tout en disposant de revenus réguliers. À l’heure où les taux d’intérêt sont relativement bas, diversifier ses actifs et investir dans l’immobilier à l’étranger constitue un choix probablement judicieux. En Thaïlande, le marché de l’immobilier bénéficie de facteurs pour le moins positifs, avec des prix très abordables pour des biens de grande qualité, une demande en forte croissance, un rendement de 4 à 10 % par an et des lois ainsi qu’une fiscalité qui favorisent les propriétaires. Il y a donc peut de raisons de se priver d’un marché immobilier aussi dynamique.
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Quels coins de la Thaïlande sont à privilégier ?
Très touristique, la Thaïlande compte de nombreuses villes ou îles, où un investissement locatif sera toujours très rentable. Toutefois, certaines destinations tirent clairement leurs épingles du jeu, et laissent entrevoir de très belles affaires.
Bangkok
La capitale Thaïlandaise reste évidemment très prisée. On peut acheter un bien dans un quartier très touristique et le louer à la semaine, ou au mois pour des touristes de passage. Ou bien, on peut également louer à des locaux ou à des expatriés avec un bail de 1 à 3 ans. En choisissant un bon quartier, l’investisseur est réellement assuré que le bien en location soit quasiment toujours loué. Bangkok est une ville dynamique et moderne qui offre de nombreuses opportunités. Chaque jour, des centaines de personnes viennent s’installer dans la capitale thaïlandaise et c’est pourquoi on voit autant de projets immobilier fleurir chaque année.
Il faut savoir être réactif pour saisir les bonnes affaires, car notamment à côté du BTS ou du MRT (les trains urbains et métros de Bangkok), une grande partie des biens se vendent sur plan bien avant la livraison. Les prix sont vraiment très intéressants par rapport à la France, et les prestations des biens généralement plutôt haut de gamme. Investir à Bangkok ne sera jamais une erreur.
Pattaya
Si vous cherchez un rendement locatif élevé à 10 % par an, alors Pattaya est probablement le choix idéal. Il s’agit de la plus grande station balnéaire d’Asie et elle accueille chaque année des millions de touristes. En louant ainsi à la semaine ou au mois, l’appartement n’est peut-être pas toujours loué, mais lorsqu’il l’est, c’est au prix fort. Comme le taux de touristes ne baisse pas, et qu’il n’y a pas réellement de saison basse, votre bien est presque toujours rempli. Pattaya est depuis quelques années déjà un paradis pour les investisseurs, et étant donné le nombre de projets immobiliers en cours ou en prévision, ce n’est pas prés de s’arrêter.
Les prix sont clairement en dessous de marché avec un prix au m² relativement faible pour une station balnéaire si dynamique. La plus-value en cas de revente devrait donc être importante. Les biens, notamment dans le neuf, offrent souvent des prestations haut de gamme, avec une belle piscine, une salle de sport, des terrasses sur le toit des immeubles, et parfois d’autres services supplémentaires.
Chiang Mai
Cette ville se situe au Nord de la Thaïlande, à 800 km de Bangkok. Elle est en plein développement économique, avec de grosses compagnies thaïlandaises ou internationales qui s’implantent dans les zones industrielles de la région. C’est également une des villes les plus touristiques de Thaïlande, du fait des montagnes, et des treks qui sont proposés. Le marché de l’immobilier se porte particulièrement bien, avec ici encore plus qu’ailleurs des biens de grande qualité à des prix réellement très bas. Il y a actuellement de superbes affaires à faire, et les investisseurs locaux ou étrangers ne s’y trompent en plaçant leurs billes dans la région.
Le rendement locatif est de 5 à 7 % par an en moyenne, ce qui est plutôt élevé, et les locations sont souvent de longue durée, il y a donc moins de frais de gestion à prévoir. Quelques quartiers se développent considérablement, et les expatriés sont de plus en plus nombreux à venir s’installer dans ce petit coin verdoyant. Il y a en plus de nombreuses activités et des festivals toute l’année qui ne sont pas prés de s’arrêter. Bref, les touristes continueront à venir à Chiang Mai et ils seront même de plus en plus nombreux.
Phuket
La plus grande île de Thaïlande attire évidemment un grand nombre de touristes chaque année. Les projets immobiliers sont nombreux et ici encore on peut acheter des appartements très haut de gamme, dans des résidences magnifiques, à un prix réellement très intéressant. La saison des pluies est un peu longue et donc l’île perd en attractivité pendant cette période. Cependant, en souscrivant un contrat d’investissement avec garantie locative, on s’assure un rendement toujours à la hauteur de nos attentes.
Très souvent, le logement est loué pendant une bonne partie de l’année, puis le propriétaire l’utilise ensuite comme résidence secondaire le reste du temps. C’est un bon moyen de combiner à la fois bon rendement, et vacance. Phuket offre quelques-unes des plus belles plages de Thaïlande, et il ne fait aucun doute que le bien prendra de la valeur au fil des années.
Ko Samui
La seconde plus grande île du pays se trouve au milieu d’un archipel de 85 îlots. Le lieu est absolument magnifique, et les touristes se disputent toute l’année pour avoir les meilleurs logements des zones touristiques. Inutile donc de vous dire que le rendement locatif est ici particulièrement bon. D’autant plus que la saison des pluies est bien plus réduite qu’à Pukhet et donc on peut espérer louer notre bien immobilier toute l’année sans trop de problèmes. Ici, les projets immobiliers sont nombreux, l’île étant encore très loin d’être complètement développée. Le prix au m² est généralement un peu plus cher, mais les locations le sont également.
On mise généralement sur des produits assez haut de gamme avec des prestations élevées. En effet, les vacanciers qui réservent ici à la semaine ou au mois, cherchent un lieu de vie paradisiaque, et c’est donc ce qu’il faut être capable de leur apporter. Ici, encore la beauté des plages ne risquent pas de disparaître, et les touristes non plus. Le prix du m² va en revanche forcément augmenter dans les années à venir, et la plus-value risque d’être réellement importante.
Comment trouver un bien immobilier pour un investissement locatif en Thaïlande ?
Il faut obligatoire passer par une agence immobilière sérieuse. Le Groupe Vauban est par exemple un spécialiste de ce type d’achat et vous aurez des interlocuteurs parlant anglais ou français pour vous orienter dans vos recherches. Ils chercheront selon vos demandes, un bien purement locatif avec un taux de rendement important, ou bien un lieu de vie pour une résidence secondaire, qui offre tout de même une bonne rentabilité lorsque vous le laissez en location. Le marché de l’immobilier est vaste en Thaïlande et vous aurez besoin de l’appui de professionnel qui auront accès avant tout le monde à des offres de grande qualité.
Les bonnes raisons d’investir en Thaïlande
J’en parle déjà un peu plus haut, on ne trouve pas partout des biens immobiliers offrant un rendement locatif jusqu’à 10 % par an. En France par exemple, le rendement moyen est seulement de 1 % à l’heure actuelle, on comprend aisément pourquoi investir en Thaïlande est une bien meilleure idée.
La fiscalité est très attractive. On ne trouve pas de taxe d’habitation ou de taxe foncière, ni de droits de succession. L’impôt sur les revenus fonciers est également plus faible qu’en France, avec selon les biens, un taux de 8 à 12 %. Il y a une convention pour ne pas subir une double imposition en France et donc on ne paye rien de plus.
Les biens prennent de la valeur au fil des années, et la bulle immobilière n’est réellement pas prés d’éclater. En moyenne, un bien en Thaïlande s’apprécie de 5 % chaque année. La plus-value lors de la revente sera donc forcément importante, même si on décide de vendre assez rapidement. Il faut prendre aussi en compte le niveau du baht qui augmente et qui devrait continuer d’augmenter dans les prochaines années, faisant d’autant plus grimper la plus-value du bien.
Enfin, à l’heure actuelle, les prix de l’immobilier sont vraiment très attractifs. Plus qu’un simple logement, on obtient les services et les prestations souvent haut de gamme de la résidence. Il faudrait mettre 3 ou 4 fois le même budget pour obtenir un bien de cette qualité en France dans une zone touristique. On fait donc réellement de très bonnes affaires en achetant en Thaïlande.
Les procédures pour un achat immobilier en Thaïlande
Acheter un bien immobilier en Thaïlande n’est réellement pas très complexe. Il faut simplement respecter quelques règles et être accompagné de professionnel qui sauront vous éviter de faire quelques erreurs. C’est aussi pour cette simplicité que l’investissement locatif se porte bien au pays du sourire.
Avoir une assistance juridique
Il est réellement conseillé de faire appel à un avocat ou au moins à un conseiller juridique pour vos transactions immobilières. Il va s’assurer que tout est parfaitement en règle pour vous éviter non seulement les arnaques, mais aussi les erreurs qui peuvent coûter un peu d’argent. Vous devez prendre en compte qu’il n’y a pas de notaire en Thaïlande, et donc il est préférable qu’un professionnel de ce type de transaction puisse vous accompagner. Si vous ne parlez pas anglais ou pas suffisamment bien, faites appel à un conseiller francophone. L’ambassade France pourra vous orienter vers ce type de professionnel.
Il vous dévoilera toutes les informations à connaître pour réaliser chaque procédure d’achat. Son rôle sera aussi de vous expliquer comment fonctionnent les frais de transferts ou encore les taxes sur la plus-value en cas de revente. Bref, il répondra à toutes les questions que vous pourriez vous poser et vous informera de certains points qui vous échappent probablement.
Avoir un compte bancaire en Thaïlande
Pour acquérir un bien immobilier à votre nom en Thaïlande, il est tout à fait indiqué d’avoir un compte personnel dans une banque thaïlandaise. Les paiements seront ainsi facilités, avec plus de transparence et souvent moins de frais. Vous obtiendrez aussi les certificats bancaires en thaï qui sont indispensables lorsque viendra le moment de procéder au transfert de propriété.
La signature du compromis de vente
Une fois que vous aurez trouvé le bien immobilier et donc l’investissement locatif de vos rêves, vous soumettrez une offre au vendeur par l’intermédiaire de l’agent immobilier. Vous pouvez d’ailleurs lui demander conseil sur la négociation à effectuer. Il connaît les prix du marché et il saura vous dire quelle est la marge de manœuvre. Généralement, pour du neuf, on ne peut pas négocier plus de 3 %. Pour de l’ancien, selon l’état et les travaux à prévoir, la négociation peut-être bien plus importante.
Lorsque le prix de vente sera validé par les deux parties, le conseiller juridique va procéder à plusieurs vérifications pour s’assurer de la viabilité de la transaction. Il doit par exemple vérifier que le nombre de biens détenus par des étrangers dans le même immeuble ne dépasse pas les 49 %, sans quoi le contrat de vente serait caduc. Il faut aussi vérifier que le vendeur est bien le réel propriétaire du bien ou encore qu’il n’y a pas de dette pour le paiement des charges de copropriété.
Si tout est parfaitement en règle, alors le compromis de vente est rédigé. Il doit contenir toutes les modalités de paiement, les frais de transfert, s’ils sont partagés ou non, et toutes les conditions ayant été validées par les deux parties. Un dépôt de garantie de 3 à 5 % est versé le jour de la signature, afin de réserver le bien et confirmer la vente.
Le transfert des fonds
Si l’acheteur ne possède pas de permis de résident permanent en Thaïlande, les fonds doivent venir impérativement de l’étranger. Ils doivent être crédités sur le compte en Thaïlande et la banque fournira alors un document dénommé « Foreign Exchange Transaction Form » qui va permettre d’enregistrer sur le cadastre thaïlandais, le bien immobilier au nom de l’acheteur. Ce document servira également en cas de revente, pour justifier le retour des fonds dans votre pays d’origine.
Que peut-on acheter en Thaïlande ?
Il n’y a en réalité pas de limite, et même si on entend souvent qu’un étranger ne peut pas acheter de maison en Thaïlande, c’est finalement tout à fait possible, à certaines conditions. Voici ce qu’il faut savoir.
Pour un condominium
Un condominium est un appartement qui appartient à un propriétaire individuel et qui est vendu par le groupe qui possède le terrain. Les résidences sont généralement assez haut de gamme, avec de bonnes prestations, notamment dans le neuf. On trouve donc une piscine, une salle de sport, parfois des jardins ou des terrasses sur les toits des immeubles. C’est le propriétaire qui au moment de l’achat peut choisir d’équiper le condominium. Généralement ils sont loués meublés. On peut donc trouver de grandes différences de décoration d’un condo à un autre, mais aussi de confort. On louera forcément un condominium un peu plus cher s’il est très bien équipé.
Pour une maison
Vous pouvez sans problème être propriétaire d’une maison, mais vous ne pourrez en revanche pas posséder le terrain. Il y a deux possibilités. La première est d’acheter une maison dans une résidence. Le terrain appartient alors au groupe qui possède la résidence, et vous devenez en quelque sorte un actionnaire. Il faut alors payer chaque mois des frais de copropriété pour l’entretien des parties communes. Vous bénéficiez généralement de routes parfaitement entretenues dans votre petit quartier, mais également d’une sécurité 24 heures sur 24.
La seconde possibilité est d’obtenir un bail de location du terrain qui dure 30 ans et qui est renouvelable. On parle alors de Leasehold. Il faut être très vigilant et votre conseiller juridique devra vérifier toutes les clauses de succession, de revente ou de renouvellement du bail pour ne pas avoir de mauvaises surprises. Ce bail longue durée devrait être enregistré au Land Department Thaï pour être totalement légal. Vous serez alors parfaitement en règle et l’heureux propriétaire d’une belle maison en Thaïlande que vous pourrez louer à votre guise.